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Urteil des Monats |
In den Eigentümerversammlungen ist es ein oft wiederkehrendes Bild:
Ein Ehepaar nimmt an einer Versammlung teil, die Wohnung gehört aber nur einem Ehepartner. In gut funktionierenden Gemeinschaften ist das fast nie ein Problem. Es ist aber nicht dem Gesetz entsprechend und deshalb nicht korrekt!
Was manchen Eigentümern in solchen Situationen nicht immer bewusst ist: Die Eigentümerversammlung ist geprägt durch den Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit.
Das bedeutet unter anderem, dass an der Versammlung nur Wohnungseigentümer oder deren Vertreter teilnehmen dürfen. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit soll gewährleisten, dass die Willensbildung unbeeinflusst von äußeren Einwirkungen erfolgen kann. Diskussion, Auseinandersetzungen und Beschlussfassungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind eine interne Angelegenheit.
In der Praxis stellen sich deshalb oft wichtige Fragen:
Verlassen diese den Versammlungsraum nicht, kann man die gefassten Beschlüsse erfolgreich anfechten, wenn nicht auszuschließen ist, dass sich die Anwesenheit der Personen auf die Beschlüsse ausgewirkt haben kann.
Was muss man noch wissen, um seine Rechte in einer Eigentümerversammlung zu wahren?
Vertreter und VertretungsbeschränkungenDie gesetzliche Vertretung (Kinder durch ihre Eltern, GmbH durch den Geschäftsführer) ist unproblematisch immer möglich. Auch die rechtsgeschäftliche Vertretung, also durch Erteilung einer Vollmacht, ist möglich. Sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt, kann sich ein Wohnungseigentümer von jeder beliebigen Person in der Versammlung vertreten lassen. Was bedeutet Vertretung? „Vertretung“ bedeutet dabei aber, dass der Eigentümer selbst nicht anwesend ist. Die Vollmacht eines Vertreters kann zwar generell formlos erfolgen, allerdings kann der Verwalter eine Stimmabgabe ohne schriftliche Vollmacht zurückweisen. Es sollten daher unbedingt schriftliche Vollmachten vorliegen.
BeraterIm Unterschied zu einem Vertreter nimmt ein Berater nicht aktiv anstelle des Wohnungseigentümers an der Versammlung teil, sondern hat lediglich passive, beratende Funktion. Grundsätzlich sind auch Berater nicht zugelassen, es gibt aber Ausnahmen Da die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist, dürfen aber generell auch keine Berater daran teilnehmen. Allerdings gibt es insoweit Ausnahmen, wenn der Wohnungseigentümer nachweisen kann, dass er an der Hinzuziehung seines Beraters ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus der Komplexität der in der Versammlung zu entscheidenden Sachverhalte ergeben oder aber aus der Tatsache, dass der Wohnungseigentümer sich aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund (z.B. bei hohem Lebensalter) oder wegen des Schwierigkeitsgrades der Angelegenheit nicht in der Lage sieht, seine Rechte in der Versammlung angemessen wahrzunehmen.
Das Entweder-Oder-Prinzip Nach diesem „Entweder-Oder-Prinzip“ darf der Vertreter nur an der Eigentümerversammlung teilnehmen, wenn der Miteigentümer verhindert aus persönlichen, gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen gerade nicht an der Versammlung teilnehmen kann. Ausgeschlossen ist daher grundsätzlich die gleichzeitige Anwesenheit beider Personen, also des Miteigentümers sowie seines Vertreters bzw. Beraters. Ein derartiger Verstoß kann daher durch die anderen Eigentümer auf der Eigentümerversammlung gerügt werden und kann unter Umständen auch zur Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse führen.
FazitGegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auf einer Eigentümerversammlung wird sehr häufig verstoßen. Dies hat zur Folge, dass sich sehr viele Gerichte mit Beschlussanfechtungsklagen aufgrund eines derartigen Verstoßes konfrontiert sehen. Dabei muss jedoch auch beachtet werden, dass nicht unbedingt jeder Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz unmittelbar zur Unwirksamkeit eines Beschlusses führen kann. Denn es muss auch geklärt werden muss, inwiefern der angefochtene Beschluss auch ohne den Mangel zustande gekommen wäre. Vor diesem Hintergrund bedarf es unbedingt rechtlicher Beratung zu den Erfolgsaussichten einer Beschlussanfechtungsklage bei einem Verstoß gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip. Gerne unterstützt und berät Sie bei Fragen dieser Art Ihr Haus & Grund Fachanwalt. |
 Fachanwalt Wolfgang Reineke |
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Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.
Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.
Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.
Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.
Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.
| 2018 | 2017 | 2016 | ||
| 1. | Vertragsverletzungen | 26,8 % | 27,4 % | 26,7 % |
| 2. | Mieterhöhung | 21,3 % | 16,6 % | 17,3 % |
| 3. | Betriebskosten | 18,1 % | 19,4 % | 20,9 % |
| 4. | Mietkaution | 15,3 % | 16,2 % | 16,1 % |
| 5. | Eigenbedarf | 6,2 % | 5,9 % | 5,2 % |
| 6. | Fristlose Kündigung | 4,9 % | 5,5 % | 5,0 % |
| 7. | Modernisierung | 1,7 % | 1,8 % | 1,9 % |
| 7. | Ordentliche Kündigung | 1,7 % | 1,5 % | 1,5 % |
| 9. | Schönheitsreparaturen | 0,7 % | 1,0 % | 0,9 % |