Urteil des AG Singen, Urteil v. 29.08.25, Az. 8 C 58/25

Wann haftet ein Mieter für die Schäden, die zum Zeitpunkt der Rückgabe von Mieträumen festgestellt werden? Wird dabei ein Verschulden des Mieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB vermutet? Diese Frage beantwortete das Amtsgericht Singen in einem Urteil im August 2025 (AG Singen, Urteil v. 29.08.25, Az. 8 C 58/25).

Der Fall:

Ein Vermieter stellte bei Rückgabe der Mieträume Wölbungen an den Verbindungsstellen des Laminatfußbodens im Flur der Wohnung fest. Da es sich nach Auffassung des Vermieters nicht um eine normale Abnutzung handelte, forderte er von den Mietern für den Ausgleich des Schadens den entsprechenden Geldbetrag.
Da diese nicht zahlen wollten – ihrer Ansicht nach handelte es sich um eine normale Gebrauchsabnutzung – erhob der Vermieter Klage.

Das Amtsgericht Singen stellte zunächst fest, dass die Parteien bei Beginn des Mietverhältnisses ein „Übergabeprotokoll“ ausgefüllt hatten. In diesem Übergabeprotokoll waren bei Mietbeginn keinerlei Mängel dokumentiert worden. Der Boden im Flur war damals laut Protokoll „mangelfrei“.

Zurückgegeben wurden die Mieträume jedoch laut Feststellungen des Gerichts mit einem beschädigten Boden im Flur. Die Verbindungsstellen hatten sich nach oben gewölbt. Das waren nach den Feststellungen eines Sachverständigen keine normalen Gebrauchsspuren. Eine Hochwölbung von Kanten von Laminatplatten ist keine Folge üblichen Gebrauchs. Üblicherweise wölben sich Platten nicht nach oben.

Das Gericht stellte sodann auf das Übergabeprotokoll bei Einzug ab. Da hinsichtlich des Bodenbelags keine Eintragungen vorhanden waren, hatte dies laut Gericht die Wirkung, dass rechtlich davon auszugehen sei, dass keine Mängel vorhanden waren. Die Parteien wollten damit den Zustand der Mieträume verbindlich festhalten und etwaige Einwendungen ausschließen.

Demgegenüber ergab sich aus dem Rückgabeprotokoll, dass der Boden im Flur Wölbungen aufwies, die als Schäden zu deklarieren waren.

Die Mieter behaupteten jetzt darüber hinaus, dass die Wölbungen bereits anfänglich vorhanden waren. Auch dieser Behauptung stand im Übergabeprotokoll entgegen, dass kein Eintrag vorhanden war.

Im Rahmen eines Mietvertrags, so das Gericht, gilt für die Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB die Verschuldensvermutung des § 280 BGB, sodass ein Verschulden der Mieter hinsichtlich des Zustands des Bodens des Flures gesetzlich vermutet wird.

Folglich haftete der Mieter für die Schäden.

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

Der Fall des Amtsgerichts Singen zeigt, wie wichtig es ist, bei Mietbeginn den Zustand der Mieträume in einem von beiden Seiten unterschriebenen Protokoll festzuhalten. Ein von Mieter und Vermieter unterschriebenes Übergabeprotokoll ist rechtlich verbindlich und hat eine hohe Beweiskraft. Es hält den Zustand der Wohnung (Mängel, Zählerstände, Schlüssel) verbindlich fest. Nachträgliche Forderungen für offensichtliche Mängel sind danach im Regelfall ausgeschlossen. Mehr Details zu den rechtlichen Wirkungen: Bindungswirkung für offene Mängel: Was bei der Übergabe deutlich sichtbar ist und im Protokoll als „mängelfrei“ oder „in Ordnung“ steht, kann der Vermieter dem Mieter danach nicht mehr anlasten. Umgekehrt haftet der Mieter für im Protokoll klar dokumentierte Schäden. Ausnahme verdeckte Mängel: Nicht bindend ist das Protokoll für Schäden, die bei der Übergabe trotz sorgfältiger Prüfung versteckt waren (z. B. verdeckter Rohrbruch hinter der Wand oder übertünchter Schimmel, der erst später durchbricht). Einseitiges Protokoll: Ein Protokoll, das nur eine Partei unterschreibt oder das einseitig nach dem Auszug erstellt wurde, entfaltet keine gemeinsame Bindungswirkung. Es dient maximal als bloßes Indiz.   Wie ist es bei der Rückgabe der Wohnung? Auch hier wird ein Protokoll angefertigt und von beiden Parteien unterschrieben. Wenn es von beiden Parteien unterschrieben ist, kann ein Vermieter Forderungen nur noch in Ausnahmefällen stellen, etwa bei versteckten Mängeln oder einer arglistigen Täuschung des Mieters. Deswegen ist es wichtig, die Abnahme der Wohnung nur bei guten Lichtverhältnissen vorzunehmen! In „schwierigen“ Fällen sollten Sie sich von einem Zeugen bei der Wohnungsabnahme begleiten lassen. Wenden Sie sich an die -Geschäftsstelle! Unter dem Gesichtspunkt neu für alt war aber ist nicht der gesamte Schaden zu ersetzen. Bei Laminat ist je nach Qualität und Art der Nutzung von einer Lebensdauer von 10 bis 20 Jahren auszugehen (AG Singen, Urteil v. 29.08.25, Az. 8 C 58/25).

Fachanwalt Wolfgang Reineke