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Urteil des Monats |
Der Herbst hält Einzug. Man freut sich draußen in der Natur über das farbige und schön anzusehende Herbstlaub.
Doch kann es für manchen Vermieter jedes Jahr zu einer finanziellen Belastung ausarten. Denn die Kosten für eine professionelle Dachrinnenreinigung sind nicht unerheblich. So stellt sich die Frage, ob man die Kosten für eine alljährlich erforderliche Reinigung der Dachrinne als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen kann.
Ja, denn die Kosten einer Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten“ sein. Dies entschied bereits in der Vergangenheit der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 167/03; VIII ZR 146/03).
Aber es gibt bestimmte Voraussetzungen:
Entscheidend ist, ob Sie als Vermieter eine Reinigung der Dachrinne Ihres Mietshauses in regelmäßigen Abständen durchführen müssen. Das dürfte beispielsweise dann der Fall sein, wenn Ihr Mietshaus von Bäumen umgeben ist, die bis an die Dachrinne heranreichen. Ist eine regelmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür wiederholt anfallenden Kosten als „sonstige Betriebskosten“ anzusehen.
Doch Achtung!
Machen Sie diese Kosten nicht unter der Kostenposition „Hausreinigung“ geltend. Denn regelmäßige Dachrinnenreinigungen zählen zu den sonstigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV Ziffer 17.
Und ganz wichtig ist folgendes:
Voraussetzung dafür, dass diese Kosten von Ihren Mietern zu erstatten sind, ist, dass dies in Ihrem Mietvertrag auch ausdrücklich vereinbart wurde.
Deshalb:
Benutzen Sie keine alten Mietvertragsformulare oder eines aus dem Schreibwarengeschäft. Wenn Sie einen neuen Vertag abschließen wollen, dann melden Sie sich in den Geschäftsstellen. Von dort bekommen Sie immer ein Exemplar, das auf dem neuesten Stand ist!
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Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.
Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.
Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.
Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.
Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.
| 2018 | 2017 | 2016 | ||
| 1. | Vertragsverletzungen | 26,8 % | 27,4 % | 26,7 % |
| 2. | Mieterhöhung | 21,3 % | 16,6 % | 17,3 % |
| 3. | Betriebskosten | 18,1 % | 19,4 % | 20,9 % |
| 4. | Mietkaution | 15,3 % | 16,2 % | 16,1 % |
| 5. | Eigenbedarf | 6,2 % | 5,9 % | 5,2 % |
| 6. | Fristlose Kündigung | 4,9 % | 5,5 % | 5,0 % |
| 7. | Modernisierung | 1,7 % | 1,8 % | 1,9 % |
| 7. | Ordentliche Kündigung | 1,7 % | 1,5 % | 1,5 % |
| 9. | Schönheitsreparaturen | 0,7 % | 1,0 % | 0,9 % |