Urteil des Bundesgerichtshofs vom Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23

Darf ein Vermieter seinem Mieter auch dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er nicht auf die Wohnung des Mieters angewiesen ist?

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen, nachdem ein Berliner Amtsgericht der Klage eines Vermieters zunächst stattgegeben hatte, das Landgericht Berlin hingegen in der Kündigung eine „missbräuchliche Verwertungskündigung“ sah und das Urteil aufhob. Auf die Revision des Vermieters befasste sich der BGH erneut mit dem Sachverhalt.

Das war der Sachverhalt

Ein Vermieter und seine Mieterin stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Der Vermieter bewohnte bereits eine identisch geschnittene Wohnung im Haus als deren Eigentümer, die Mieterin wohnte seit 2006 im 3.OG des Mehrparteienhauses.

Der Vermieter hatte eine weitere vermietete Wohnung im Haus gekauft und plante, seine Wohnung mit der darüber liegenden gekauften Wohnung zu verbinden. Während der Zeit des Umbaus wollte der Vermieter bereits in die vermietete Wohnung einziehen. Deshalb kündigte er der Mieterin dieser Wohnung wegen Eigenbedarf. Da diese der Kündigung widersprach, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte dem Vermieter in letzter Instanz, dass seine Eigenbedarfskündigung zulässig und auch begründet war.

Vermieter muss nicht auf die Wohnung „angewiesen“ sein

Danach ist es nicht erforderlich, dass ein Vermieter auf die Nutzung der Wohnung „angewiesen“ ist.

§ 573 Abs. 2 BGB setzt dies bei einer Eigenbedarfskündigung nicht voraus. Es ist ausreichend, so der BGH, wenn die Absicht des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, auf „nachvollziehbaren Gründen“ beruht. Denn der Entschluss eines Vermieters, seine bisher vermietete Wohnung selbst zu nutzen, ist grundsätzlich anzuerkennen.

Die Lebensplanung eines Vermieters darf durch die Gerichte – immer „unter sorgfältiger Würdigung der Einzelumstände“- nicht zu Gunsten eines Mieters eingeschränkt werden. Das Nutzungsinteresse eines Vermieters an seiner vermieteten Wohnung ist auch dann vorrangig gegenüber den Interessen eines Mieters, wenn der Vermieter den Grund für seinen Bedarf an der Wohnung selbst verursacht oder sogar vorsätzlich herbeigeführt hat.

Dass der Vermieter dem Mieter gekündigt hatte, um während der Umbauzeit und danach in der Mietwohnung zu leben, hatte deshalb keine Auswirkung auf die Rechtmäßigkeit der Kündigung (BGH, Urteil v. 24.09.25, Az. VIII ZR 289/23).
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Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

Auch an diesem Fall wird deutlich, dass im Mietrecht die Kündigung wegen Eigenbedarfs eines der der schwierigsten Vorhaben für Vermieter sein kann. Klargestellt wurden vom BGH zwei Grundsätze. Zum einen hat er betont und vertieft, dass der Wunsch des Vermieters, selbst in eine vermietete Wohnung einzuziehen, grundsätzlich zu respektieren ist – und zwar auch dann, wenn er mit Umbau- und Verkaufsplänen verbunden ist. Gerichte dürfen Vermietern insoweit nicht ihre eigenen Maßstäbe für „angemessenes Wohnen“ vorschreiben – was sie jedoch gerne tun. Das gilt auch und insbesondere bei Umbau, Verkauf oder Umzug. Der VIII. Zivilsenat stellte auch klar, dass Vermieter ihre Wohnwünsche nicht rechtfertigen müssen – solange sie plausibel sind. Fazit Mit dieser Entscheidung betonte das oberste Gericht das Selbstnutzungsinteresse von Vermietern. Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt deshalb auch dann vor, wenn ein Vermieter seine bisher selbst genutzte Wohnung umbauen und verkaufen will und deshalb in eine vermietete Wohnung zieht, um diese dauerhaft zu nutzen.   Praxistipp Sollte sich bei ihnen als Vermieter die Situation eines Eigenbedarfs anbahnen, so sollten Sie – bevor Sie mit der Mietpartei darüber sprechen oder die Kündigung selbst aussprechen – in jedem Fall zuerst Ihren Haus & Grund Anwalt aufsuchen, um mit diesem die Situation eingehend zu besprechen.

Fachanwalt Wolfgang Reineke