Begründet die jahrelange Nutzung eines Dachbodens einen dauerhaft rechtlichen Anspruch?

    Urteil des AG Paderborn, Urteil v. 13.02.25, Az. 58a C 92/24

    Einen nicht alltäglichen Fall hatte das Amtsgericht Paderborn zu entscheiden.
    Eine Mieterin hatte im Jahr 2001 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem mehrstöckigen Haus angemietet. Im Mietvertrag war der Dachboden nicht als vermietete Fläche vorgesehen. Der Vermieter erlaubte der Mieterin aber mündlich, den Dachboden zur Lagerung von Möbeln zu nutzen. Einige Jahre später wurde das Haus verkauft.

    Der neue Eigentümer trat als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Einige Monate später forderte der neue Vermieter die Mieterin auf, den Dachboden zu räumen.
    Die Mieterin kam der Aufforderung nicht nach. Sie war der Ansicht, dass sie nach Ablauf der vielen Jahre zur dauerhaften Nutzung des Dachbodens berechtigt war, sie habe also eine Art Gewohnheitsrecht.

    Das AG Paderborn entschied den anschließenden Rechtsstreit jedoch zu Gunsten des Vermieters. Die ursprüngliche Gestattung der Dachbodennutzung durch den früheren Vermieter stellte nach Ansicht des Gerichts lediglich die Vereinbarung einer unentgeltlichen Leihe gemäß § 598 BGB dar. Der Mietvertrag enthielt zudem in § 24 eine Schriftformklausel für zukünftige Änderungen und Nebenabreden.

    Eine spätere Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war dementsprechend auch tatsächlich schriftlich aufgesetzt worden.
    Der Mietvertrag, wonach der Dachboden nicht als vermietete Fläche vorgesehen war, wurde durch die mündliche Vereinbarung der Nutzung zur Lagerung von Möbeln also nicht abgeändert.

     

     

     

    Was sagt der Experte?

    Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

     

    Können Mieter durch einen sehr langen und nicht beanstandeten Gebrauch einer Räumlichkeit sich auf „Gewohnheitsrecht“ berufen?

    Nur weil eine Nutzung über einen langen Zeitraum vom Vermieter nicht beanstandet wurde, können sich Mieter im deutschen Mietrecht sich grundsätzlich nicht auf ein „Gewohnheitsrecht“ berufen. So hat auch das Amtsgericht Paderborn in vorliegendem Fall entschieden.

    Ein Gewohnheitsrecht entsteht im Zivilrecht extrem selten. Es erfordert eine allgemeine, langjährige Rechtsüberzeugung aller Beteiligten, nicht bloß das Dulden einer Situation in einem einzelnen Mietverhältnis.

    Aber auch wenn es kein Gewohnheitsrecht gibt, kann die Situation im Einzelfall rechtlich unterschiedlich bewertet werden.

    Maßgeblich sind dabei drei juristische Abstufungen:

    1. Konkludente Vertragsänderung (Stillschweigende Vereinbarung)

    Hat der Mieter eine Räumlichkeit oder Fläche (z. B. einen Kellerraum, Dachboden oder einen Teil des Hofes) über Jahrzehnte genutzt und hat der Vermieter dies aktiv unterstützt oder im Mietvertrag bereits vage angedeutet, kann durch das Verhalten beider Parteien eine schlüssige (konkludente) Erweiterung des Mietvertrags entstanden sein. In diesem Fall ist die Nutzung Teil des Mietvertrags geworden und kann vom Vermieter nicht einfach einseitig widerrufen werden.

    2. Vertragliche oder reine Duldung (Leihvertrag / Erlaubnis)

    Wusste der Vermieter lediglich von der Nutzung und hat nichts dagegen unternommen („bloßes Schweigen“), liegt meistens eine Duldung vor. Rechtlich wird dies oft als eine Leihe (§ 598 BGB) oder als eine jederzeit widerrufliche Erlaubnis eingestuft. Der Vermieter kann diese Duldung für die Zukunft jederzeit und ohne Angabe von Gründen widerrufen. Der Mieter muss die Räumlichkeit dann räumen.

    3. Verwirkung des Unterlassungsanspruchs

    In sehr seltenen Ausnahmefällen kann der Anspruch des Vermieters auf Räumung verwirkt sein (§ 242 BGB – Treu und Glauben). Dafür reicht ein bloßer Zeitablauf (Zeitmoment) aber nicht aus. Es muss ein Umstandsmoment hinzukommen:

    Der Vermieter muss durch sein Verhalten beim Mieter das berechtigte Vertrauen erweckt haben, dass er die Nutzung auch in Zukunft niemals beanstanden wird, und der Mieter muss sich darauf eingerichtet haben.

    Weil es im Einzelfall so schwierig ist, eine rechtlich sichere Einschätzung über ein so entstandenes Rechtsverhältnis abzugeben, sollten Sie sich als Vermieter zu keinem Zeitpunkt auf eine mündliche Vereinbarung einlassen.

    Als Haus & Grund Mitglied steht Ihnen immer kurzfristig anwaltlicher Rat zur Verfügung!

    		 Fachanwalt Wolfgang Reineke