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Urteil des Monats |
Streit mit dem Mieter über den Zustand der Mietsache nach Rückgabe gehört mit zum Vermieteralltag. Besonders häufig geht es die Bodenbeläge, da diese ja zwangsläufig permanent rund um die Uhr benutzt werden müssen.
Zeigen sich an einem Boden nun tatsächlich gut sichtbare Beeinträchtigungen, so stellen sich in einem solchen Fall zwei Fragen:
Einen derartigen Streitfall hatte das Landgericht Wiesbaden zu entscheiden.
Nach Beendigung eines 14 Jahre andauernden Mietverhältnisses machte der Vermieter nach Auszug des Mieters Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen in den Räumen der Mietwohnung geltend. Der Laminatboden wies mehrere Einkerbungen auf und der Teppichboden war durch zahlreiche Verfärbungen geschädigt. Nach Ansicht des Vermieters handelte es sich nicht um Gebrauchsspuren, sondern um Beschädigungen, die den ehemaligen Mieter zum Schadensersatz verpflichteten. Der Mieter machte geltend, dass die Lebensdauer von Bodenbelägen lediglich 15 Jahre betrage.
Das LG Wiesbaden entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Bei dem beschädigten Laminatboden handelte es sich um einen Bodenbelag von einfacher Qualität. Einkerbungen seien bei einem Laminatboden einfacher Qualität nach 14 Jahren der Nutzung als gewöhnliche Abnutzungen bzw. Verschleißerscheinungen anzusehen und nicht als ersatzfähige Schäden, so das Gericht. Die wirtschaftliche Lebensdauer eines einfachen Laminatbodens beträgt nach der Entscheidung des LG Wiesbaden nicht mehr als 14 Jahre. Das Mietverhältnis der Streitparteien dauerte bereits 14 Jahre an. Wäre der Bodenbelag nicht so alt gewesen, hätte der geltend gemachte Schadensersatzanspruch um einen Abzug „ neu für alt“ gekürzt werden müssen.
Der Vermieter hatte auch keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch des Teppichbodens, da auch bei einem hochwertigen Teppichboden, lediglich eine durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren anzusetzen ist. Die Verfärbungen des ebenfalls mindestens 14 Jahre alten Teppichbodens stufte das Gericht zudem ebenfalls als gewöhnliche Abnutzungserscheinungen ein.
In dieser Entscheidung stellte das Gericht klar, dass ein Vermieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren in den Mieträumen hat.
Da der Vermieter ohnehin zu Instandhaltungsmaßnahmen, welche nach einem Zeitraum von 14 Jahren naturgemäß anfallen, verpflichtet war, waren die ihm entstandenen Kosten als „Sowieso-Kosten“ nicht erstattungsfähig anzusehen. Der Vermieter hatte somit keine Ansprüche gegen den Mieter (LG Wiesbaden, Beschluss v. 28.05.19, Az. 3 S 31/19).
Die ganze Entscheidung lesen Sie hier.
Wohnen hinterlässt GebrauchsspurenIn einer Wohnung wird gewohnt. Deshalb liegt es in der Natur der Sache, dass das „Wohnen“ Gebrauchsspuren an der Mietsache hinterlässt. Gleichwohl kommt es immer wieder vor, dass Vermieter oft irrigerweise der Meinung sind, es würde sich dabei um Schäden handeln, die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu ersetzen habe. Ein solcher Anspruch besteht dann nicht, wie das Wiesbadener Gericht in seinem Beschluss bestätigt hat, wenn es sich um keine Schäden, sondern um gewöhnliche Gebrauchsspuren handelt. Die Abgrenzung im Einzelfall ist schwierig und in der Regel Aufgabe eines Sachverständigen. Dies birgt ein erhebliches Kostenrisiko, weshalb vor eigenen Schritten unbedingt der Rat des Haus & Grund Anwalts und die Zusage einer Rechtsschutzversicherung einzuholen ist.
Wann sind Ersatzansprüche des Vermieters gegeben?Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters setzt voraus: Dem Vermieter steht aus § 280 Abs. 1 BGB dann ein Anspruch auf Ersatz des Sachschadens zu, wenn der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (§ 538 BGB) in die Sachsubstanz der Mietsache eingegriffen hat.
Welche Gebrauchsspuren muss der Vermieter hinnehmen?Bei Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter normale Gebrauchsspuren hinnehmen. Leichte Kratzer im Boden oder Verfärbungen auf Fliesen oder Fugen sind keine Mängel und müssen nicht vom Mieter beseitigt werden. Außerdem muss die Übergabe einer Mietwohnung nur „besenrein“ erfolgen.
Wie lange kann Vermieter Mängel geltend machen?Gemäß § 548 BGB beginnt die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters mit dem Auszug des Mieters und beträgt 6 Monate ab Rückgabe!
Was bedeutet der Abzug „neu für alt“?Der „Abzug neu für alt“ bedeutet im Mietrecht, dass der Vermieter durch einen vom Mieter zu leistenden Schadenersatz für die Erneuerung einer Sache nicht in den Genuss einer Wertsteigerung kommen soll. Ein zu leistender Schadenersatz wird dadurch geringer, es ist weniger zu zahlen.
Tabelle zur wirtschaftlichen LebensdauerA – Z Alle Angaben ohne Gewähr! Die angegebenen Werte bieten nur eine Hilfe zur Orientierung. Es kommt für die Bestimmung der wirtschaftlichen Lebensdauer einer Sache immer auf den vorhandenen Grad der Abnutzung, die Güte und Qualität einer Sache und auf den Pflegezustand an. Bei den Angaben zur wirtschaftlichen Lebensdauer wurde jeweils von einer mittleren Qualität der Sachen ausgegangen, wenn keine Besonderheiten aufgeführt sind.
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 Fachanwalt Wolfgang Reineke |
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Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.
Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.
Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.
Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.
Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.
| 2018 | 2017 | 2016 | ||
| 1. | Vertragsverletzungen | 26,8 % | 27,4 % | 26,7 % |
| 2. | Mieterhöhung | 21,3 % | 16,6 % | 17,3 % |
| 3. | Betriebskosten | 18,1 % | 19,4 % | 20,9 % |
| 4. | Mietkaution | 15,3 % | 16,2 % | 16,1 % |
| 5. | Eigenbedarf | 6,2 % | 5,9 % | 5,2 % |
| 6. | Fristlose Kündigung | 4,9 % | 5,5 % | 5,0 % |
| 7. | Modernisierung | 1,7 % | 1,8 % | 1,9 % |
| 7. | Ordentliche Kündigung | 1,7 % | 1,5 % | 1,5 % |
| 9. | Schönheitsreparaturen | 0,7 % | 1,0 % | 0,9 % |