Urteil des Monats


Wird Eigenbedarf immer schwieriger?

Die Zahl der Gerichtsverfahren nach Kündigungen wegen Eigenbedarfs ist in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen. Das belegen Zahlen, die der Deutsche Mieterbund berechnet hat: Die Verfahren haben sich innerhalb der letzten 10 Jahre verdoppelt. Der ohnehin angespannte Wohnungsmarkt in Verbindung mit dem geringen Angebot sind wohl die tragenden Gründe hierfür. Mieter, die eigentlich auszugswillig wären, wehren sich gegen eine Eigenbedarfsklage, weil sie keine geeignete Ersatzwohnung zu akzeptablen Bedingungen finden.

Wenn Vermieter ihren Wunsch auf Eigenbedarf auf „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ stützen, dann haben sie in der Regel auch Erfolg. Doch das ist nicht immer der Fall. Insbesondere wenn Laien meinen, dass sie selbst die Kündigung umsetzen können, dann wird unterschätzt, welche Anforderungen das Gesetz in § 573 Abs.3 Satz 1 BGB stellt, wenn dort lapidar auf ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters abgestellt wird.

Jüngere Entscheidungen weisen eindrucksvoll darauf hin, welche Anforderungen die Gerichte an den Inhalt eines Kündigungsschreibens stellen. Aber auch irritierende Verhaltensweisen vor einem Kündigungsschreiben können das Gericht daran zweifeln lassen, dass das vom Vermieter behauptete „berechtigte Interesse“ wirklich vorhanden ist.

 

Fall 1

Eigenbedarfskündigung als Mittel zum Zweck einer Mieterhöhung?

Die Eigentümerin einer Wohnung in Münster wollte von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Diese war damit nicht einverstanden, zumindest nicht in dieser Form. Der die Mieterin vertretende Mieterverein unterbreitete ein entsprechendes Gegenangebot. Das wiederum akzeptierte die Vermieterin nicht. Vielmehr entschloss sie sich zu einer Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, sie wolle an der Universität Münster ein Aufbaustudium absolvieren.

Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht. Also klagte die Vermieterin auf Räumung. Doch selbst nach der ausgesprochenen Kündigung verhandelte sie noch weiter über die Mieterhöhung.

Die Angaben der Vermieterin, die angehört wurde, weckten aber Zweifel an ihrem Eigennutzungswunsch. Diese Zweifel wurden insbesondere dadurch begründet, dass zwischen den Parteien bereits vor der Kündigung Streit um die Höhe der Miete und die darin enthaltenen Betriebskosten bestanden haben. Die Vermieterin hatte selbst angegeben, dass sie die vereinbarte Miete als zu niedrig und unwirtschaftlich betrachte, aber das zu einem Zeitpunkt, als sie sich mit der Mieterin noch freundschaftlich verbunden fühlte. Hier, so das Gericht, habe der Verdacht nahe gelegen, dass eine ansonsten nicht durchsetzbare Mieterhöhung über das Druckmittel einer Eigenbedarfskündigung erreicht werden sollte. Doch ein Nutzungswunsch, der nur bestehe, wenn mit der Mieterin keine Einigung über die Mieterhöhung erzielt werden könne, stelle keinen ernsthaften Eigennutzungswunsch dar.

Deshalb entschied das Amtsgericht zugunsten der Mieterin.

(Amtsgericht Münster, Urteil vom 28.11.2022 – 98 C 1780/22).
Das ganze Urteil lesen Sie hier.

 

Fall 2

Eigenbedarfskündigung: Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters

Ein Vermieter hatte die Eigenbedarfskündigung gegenüber seinem bisherigen Mieter zu Gunsten seiner Tochter ausgesprochen. Diese hatte sich von ihrem Lebenspartner getrennt und wollte in die bisher an einen anderen Mieter vermietete Wohnung einziehen.

Eigentlich ein klarer Fall, so sollte man meinen.

Das Gericht hatte unter Beachtung der vom Bundesgerichtshof (BGH Urteil v. 04.03.15, Az. VIII ZR 166/14) aufgestellten Grundsätze den geltend gemachten Eigenbedarf des Vermieters, also den Grund seiner Eigenbedarfskündigung, daraufhin überprüft, ob dieser von „vernünftigen nachvollziehbaren Gründen“ getragen wurde. Denn das Nutzungsinteresse, das ein Vermieter für sich oder seine nahen Angehörigen geltend macht, ist grundsätzlich zu respektieren. Eine Grenze für Eigenbedarf wird jedoch durch Rechtsmissbrauch gezogen.

Das Gericht prüfte demzufolge, ob der vom Vermieter geltend gemachte Nutzungswunsch „für sich oder einen Angehörigen“ auch ernsthaft verfolgt wurde. Denn – so das Gericht – eine lediglich vage Nutzungsabsicht rechtfertige keine Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil v. 23.09.15, Az. VIII ZR 297/14).

Im vorliegenden Rechtsstreit hatte das Gericht Zweifel an einem ernsthaften Nutzungswunsch, denn es stellte sich heraus, dass die Tochter des Vermieters die Wohnung gar nicht kannte. Und nachdem die Wohnung zum Ablauf des Monats Juni 2020 frei wurde, hatte die Tochter keine Anstalten gemacht, in diese einzuziehen.

Dass die Tochter fest entschlossen gewesen sei, in eben diese Wohnung einzuziehen – was nach der BGH-Rechtsprechung erforderlich gewesen wäre – konnte das Gericht nicht feststellen.

Da ein Vermieter jedoch für den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf die Beweislast trägt, gehen Zweifel zu seinen Lasten

(LG Itzehoe, Beschluss v. 12.02.21, Az. 9 S 39/20).

 

Fall 3

Abstrakte Familienplanung rechtfertigt keinen Eigenbedarf

Ein Vermieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin hatte seiner Mieterin wegen Eigenbedarf gekündigt, weil sein Enkel in die Wohnung einziehen sollte. Der Vermieter gab an, dass der Enkel eine Familie gründen wolle, obwohl er keine Partnerin hatte. Da die Mieterin die Kündigung nicht akzeptierte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Doch die Klage blieb erfolglos. Denn die Familienplanung des Enkels war nach Ansicht des LG Berlin mangels Partnerin nicht hinreichend konkret. Ohne Konkretisierung und Verfestigung einer Familienplanung genügten solche abstrakten Erwägungen aber für sich genommen nicht, den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs tragenden Bedarf an zusätzlichen Wohnräumen erst zu begründen. Die angeführte Familienplanung konnte die Kündigung deshalb nicht rechtfertigen. Der Vermieter hatte keinen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung, da die Eigenbedarfskündigung in dieser Form rechtswidrig war.

(LG Berlin, Beschluss v. 19.07.23, Az. 64 S 260/22).
Das ganze Urteil lesen Sie hier.

 

 

 

Was sagt der Experte?

Haus & Grund – Fachanwalt Wolfgang Reineke kommentiert weitere Fragen zum Thema:

 

Eigenbedarfskündigungen gehören nicht nur in Zeiten knappen Wohnraums mit zu der schwierigsten Materie im Mietrecht.

 

Sämtliche relevante Gründe sind bereits im Kündigungsschreiben darzustellen

Zwar hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung deutlich gesenkt. Laut BGH müssen Sie als Vermieter Ihre Gründe nur so detailliert darstellen, dass sie nicht beliebig ausgetauscht werden können. Es ist zur Vermeidung von Risiken aber natürlich am sichersten, wenn der Vermieter die Gründe für Ihren Eigenbedarf schon im Kündigungsschreiben so umfassend wie möglich schildert. Denn weitere Umstände werden nur berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB).

Ein geltend gemachter Eigenbedarf muss stets plausibel dargelegt werden und vernünftig erscheinen.

Die aufgeführten Fälle zeigen, dass schon im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung kein Sachverhalt vorliegen darf, der das Gericht an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunschs zweifeln lässt. Solche Zweifel kommen insbesondere auf, wenn ein Mieterhöhungsbegehren gescheitert ist oder zwischen den Parteien dauerhafte Querelen ausgetragen wurden.

 

Gerichte prüfen äußerst penibel

Die Gerichte prüfen nicht äußerst penibel den geäußerten Wunsch nach Eigennutzung, sondern das gesamte Umfeld des Sachverhalts in der Vergangenheit.

Nicht selten, so sagen die Gerichte, werden sie mit lediglich vorgetäuschten oder konstruierten Eigenbedarfskonstellationen konfrontiert, sodass auch immer auch der Verdacht nicht von vornherein von der Hand zu weisen sei, dass eine Wohnung durch den schlüssig dargelegten Eigenbedarf zum Zwecke der Wert- und Ertragssteigerung „entmietet“ werden solle.

 

Fazit

Lassen Sie rechtlich beraten. Vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ist ein Gang zu Ihrem Haus & Grund Fachanwalt absolut unverzichtbar!

Fachanwalt Wolfgang Reineke

 

 

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Beratungsthemen in den Haus & Grund Vereinen

 

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen entfallen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf jetzt 12,8 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung dreht sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens geht es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss, ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen darf, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ sind fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgen drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

 

 Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

2018 2017 2016
1. Vertragsverletzungen 26,8 % 27,4 % 26,7 %
2. Mieterhöhung 21,3 % 16,6 % 17,3 %
3. Betriebskosten 18,1 % 19,4 % 20,9 %
4. Mietkaution 15,3 % 16,2 % 16,1 %
5. Eigenbedarf 6,2 % 5,9 % 5,2 %
6. Fristlose Kündigung 4,9 % 5,5 % 5,0 %
7. Modernisierung 1,7 % 1,8 % 1,9 %
7. Ordentliche Kündigung 1,7 % 1,5 % 1,5 %
9. Schönheitsreparaturen 0,7 % 1,0 % 0,9 %

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